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Heredar una vivienda: Trámites, Impuestos y Gastos

Guía completa sobre los pasos a seguir, los impuestos que deberás pagar y cómo valorar correctamente el inmueble.

Recibir una vivienda en herencia es un proceso complejo que va mucho más allá de la lectura del testamento. Al valor sentimental del inmueble se le suma una carga burocrática y fiscal que, de no gestionarse bien, puede derivar en sanciones o pagos excesivos a Hacienda.

1. Valoración del inmueble: el Valor de Referencia

Desde enero de 2022, la base imponible para el impuesto de sucesiones ya no es el "valor real" y tampoco el valor catastral, sino el Valor de Referencia del Catastro. Este valor es el mínimo por el que debes tributar.

Cuando no existía el valor de referencia, cada comunidad fijaba un valor del inmueble en función de diversos factores. En la actualidad, en los casos en que no existe valor de referencia, debemos acudir a la comunidad para conocer el valor que le da.

Importante: Antes de firmar la escritura, consulta el Valor de Referencia en la sede electrónica del Catastro. Si declaras por debajo de este valor, Hacienda te hará una paralela casi con seguridad.

2. Los dos impuestos que debes pagar

Heredar una casa implica que los herederos deben liquidar dos impuestos diferentes en un plazo máximo de 6 meses:

  • Impuesto de Sucesiones (ISD): Se paga a la Comunidad Autónoma. La cuantía depende del valor de la vivienda y del grado de parentesco. En muchas comunidades existen bonificaciones de hasta el 99% para hijos y cónyuges. Para hermanos y sobrinos Canarias tiene una bonificación del 99% y Madrid del 50%.
  • Plusvalía Municipal (IIVTNU): Se paga al Ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Grava el incremento del valor del suelo desde que el fallecido compró la casa hasta que la heredas. Si la vivienda heredada era la vivienda habitual del fallecido, la práctica totalidad de los Ayuntamientos tienen bonificaciones importantes cuando los herederos son los descendientes, ascendientes o cónyuge.

3. Pasos para inscribir la vivienda a tu nombre

Para ser el propietario legal a todos los efectos, debes seguir este orden:

  1. Aceptación de Herencia: Firma de la escritura pública ante notario.
  2. Liquidación de Impuestos: Pago del ISD y la Plusvalía (tienes 6 meses prorrogables a otros 6).
  3. Registro de la Propiedad: Presentar la escritura y los justificantes de pago de impuestos en el Registro para cambiar la titularidad. Sin este paso, no podrás vender ni hipotecar la casa.

4. ¿Se puede heredar una vivienda sin tener dinero para impuestos?

Es una situación común. Si no tienes liquidez, existen tres vías principales:

  • Aplazamiento: Solicitar a Hacienda un fraccionamiento del pago.
  • Liquidación parcial: Si el fallecido dejó dinero en cuentas, puedes usarlo para pagar el impuesto de la vivienda (como explicamos en nuestro artículo anterior).
  • Venta inmediata: Algunos herederos firman la venta de la casa a la vez que la aceptación de herencia para pagar los impuestos con el dinero del comprador.

Por otra parte, podemos:

  • Pedir un préstamo bancario.
  • Pedir prestado dinero a un familiar (Debe hacerse el papeleo correspondiente para evitar que Hacienda vea una donación en vez de un préstamo).
  • Si el difunto tiene un seguro de vida, podemos usar el capital de dicho seguro.

5. Reducción por Vivienda Habitual

Si la casa que heredas era la residencia habitual del fallecido, la ley estatal permite una reducción del 95% en la base imponible del Impuesto de Sucesiones (con un límite de importe y el compromiso de no venderla en un plazo determinado, que suele ser de entre 5 y 10 años según la comunidad). Esa norma estatal obliga a todas las CCAA. Pero varias la mejoran.

¿Qué sucede cuando una persona se va de su casa a una residencia? El Tribunal Supremo dictó una sentencia (STS 17/5/2017) estableciendo que la vivienda no pierde el carácter de habitual a efectos de la aplicación de la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones por un traslado debido a una enfermedad o a otras causas análogas justificadas.

¿Quieres saber cuánto te costará heredar? Utiliza nuestra Calculadora de Gastos de Herencia para estimar el Impuesto de Sucesiones, la Plusvalía y los gastos de Notaría y Registro.